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Gerichtsurteile

Allgemeine Rechtssprechungen:

Mangel einer Mietsache bei Verdacht der Gesundheitsgefährdung

Der bloße Verdacht einer Gesundheitsgefährdung stellt keinen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel dar, wenn ein Sachverständigengutachten ergibt, dass die Gefahr nicht bestanden hat.

AG Schöneberg, Urteil vom 21. Dezember 1999 - Az.: 19 C 289/97 -

Die Klauseln in einem Mietvertrag, wonach der Mieter die Räume auf seine Kosten von Schädlingen frei zu halten hat, sind unwirksam.

Amtsgericht Bonn, AZ: 6 C 277/84

Ist nicht zweifelsfrei zu klären, woher das Ungeziefer kommt. Wenn es unklar ist, wo die Ursache liegt, muss erst einmal der Vermieter mit einem Gutachten nachweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen, durch die die Schädlinge eindringen. Gelingt ihm das, muss seinerseits der Mieter nachweisen, dass er den Schädlingsbefall nicht verursacht hat.

Landgericht Hamburg, AZ: 307 S 17/00

Die Kosten für eine einmalige Ungezieferbekämpfung hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen, es sei denn, der Mieter hat den Schädlingsbefall verursacht. Dafür muss es aber Beweise geben.

Landgericht München, I 20 S 19147/00 WM 2001, 245

Wenn eine Ungezieferbeseitigung notwendig ist, muss der Mieter den Vermieter dazu auffordern diese durchführen zu lassen und ihm hierfür eine angemessene Frist setzen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, so dass der Mieter in Eigeninitiative einen Fachbetrieb beauftragen muss, kann er die Aufwendungen hierfür vom Vermieter zurückfordern.

Amtsgericht Bremen, AZ: 25 C 0118/01, 25 C 118/01

Die Kosten eine einmaligen Ungezieferbekämpfung sind nicht anteilig auf die Mieter umlegbar, da es sich insoweit nicht um Betriebskosten handelt. ( LG München I WM 2001, 245). Umlagefähig sind nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Ungezieferbekämpfung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 1997, Rdn. A 71 m.w.N.). Es muss sich zudem um prophylaktische Maßnahmen handeln; die Kosten für die Bekämpfung von im Hause vorhandenem Ungeziefer sind allein vom Vermieter zu tragen, da es sich insoweit um Instandhaltungs-/Mangelbeseitigungsmaßnahmen handelt. AG Hamburg, Urteil vom 15. August 2001, Az: 45 C 35/01 WuM 2002, 265-266. Anderer Ansicht ist da das AG Offenbach, Urteil vom 20. September 2001, Az: 34 C 132/01 NZM 2002, 214: "Als Betriebskosten umlagefähig sind auch die Kosten einer einmaligen Schädlingsbekämpfung".


Urteile zum Thema Ratten / Mäuse :

Befallen Mäuse oder Ratten die Wohnung, ist der Mieter wegen Gesundheitsgefährdung zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter anbietet, die Schädlinge professionell bekämpfen bzw. beseitigen zu lassen und wenn die Mäuse durch Missstände, die ebenfalls leicht zu beseitigen wären, angelockt wurden.

Amtsgericht Tiergarten, AZ: 6 C 177/97

Landgericht Saarbrücken, WM 1991, 91 ff.

 

Treten Mäuse vermehrt in einer Stadtwohnung vermehrt, muss der Mieter dies nicht einfach hinnehmen, solange er die Mäuse nicht selbst durch mangelhafte Hygiene zu verantworten hat. Der Mieter hat hier den Anspruch auf eine 100%ige Mietminderung. Das einmalige Auftreten einer Hausmaus in einer Stadtwohnung hingegen ist nach Ansicht des Gerichts für den Mieter tragbar.

 Amtsgericht Brandenburg, AZ: 32 C 520/00

Das Amtsgericht Regensburg entschied in einem Fall, in dem ein Mieter täglich 15 Mäuse in seiner Mietswohnung fing, dass eine Mietminderung von 10% genüge. Das Mietobjekt befand sich schließlich nicht nur direkt auf dem Land, sondern außerdem in der Nähe einer Schweinezucht und eines Kuhstalls. In diesem Fall wurde das Auftreten von Mäusen als unvermeidbar angesehen.

Amtsgericht Rendsburg, AZ: 3 C 551/87

Zehn Prozent Mietminderung, wenn der Mieter Mäuse in der Wohnung hat, die ihren Kot in Geschirr und Töpfen hinterlassen.

Amtsgericht Bad Säckingen, AZ: C 368/75


Bei starkem Mäusebefall in einer Stadtwohnung haben Mieter das Recht auf fristlose Kündigung. Wenn sich ständig mehrere Mäuse in den Räumen aufhalten, bestehe eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit, Das einmalige Auftreten einer Hausmaus in einer Immobilie hätten Mieter allerdings hinzunehmen. Im verhandelten Fall hatte das Gericht einem Paar Recht gegeben, das angesichts einer über drei Monate hinweg bestehenden Mäuseplage den Mietvertrag fristlos gekündigt hatte. Das Auftreten der Mäuse löse Ekelgefühle aus, die die Bewohner körperlich und psychisch beeinträchtigen, begründeten die Richter.

Amtsgericht Brandenburg/Havel. AZ: 32 C 520/00

 

Treten in einem Hof Ratten auf, ist der Mieter berechtigt, die Miete um 10% zu mindern.

Amtsgericht Aachen, AZ: 5C 5/00 WM 2000

Bei erheblichen nächtlichen Lärmstörungen durch einen im Dachbereich eines Mietshauses nistenden Marder ist eine monatliche Mietminderung von ca. 30% der Bruttokaltmiete gerechtfertigt.

Amtsgericht Hamburg-Barmbek,

AZ: 815 C 238/02. Quelle: ZMR 2003, 582-583

Marder in einer geschlossenen Tiefgarage stellen einen Mangel dar, der dann zu einer Mietminderung berechtigt, wenn abgestellte Fahrzeuge durch Verbiss beschädigt werden. Der Vermieter ist bei geschlossenen Garagen zur Beseitigung bzw. Abwehr der Tiere verpflichtet. Darüber hinaus hat er bauliche Vorkehrungen gegen das erneute Eindringen der ungebetenen Gäste zu treffen. Tut er dies nicht oder gerät mit der Beseitigung der Tiere in Verzug, so der Vermieter zum Ersatz eines dem Mieter entstandenen Schadens verpflichtet.

§ 536 Abs 1 BGB

Urteile zur Thema Kakerlaken/Schaben

Neben physischen Symptomen wie Brechreiz und Erkrankungen durch Krankheitserreger, löst der Anblick von Kakerlaken oft psychische Beschwerden aus, die einem Mieter langfristig gesehen das Leben in der befallenen Wohnung unerträglich machen und der somit zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages aus besonderem Grund und weiterhin zu einer Mietminderung berechtigt wird.

Landgericht Saarbrücken, AZ: 13 B S 123/88

10% Mietminderung bei Schabenbefall

Landgericht Berlin, GE 98, 681

Urteile zur Thema Motten, Käfer und Co.

 

Erheblicher Mottenbefall ("Etwa 10 Motten in jedem Raum der Wohnung") begründet eine Mietminderung von 25% auch dann, wenn weder dem Vermieter noch dem Mieter eine Ursache des Ungezieferbefalls vorzuwerfen ist oder die Ursache nicht aufklärbar ist.

Amtgericht Bremen, AZ: 25 C 0118/ 01

Ein Mieter, der direkt unter seinem Dach mehrere Wespennester entdeckt, kann sofort ohne Rücksprache mit dem Vermieter die Entfernung veranlassen, da unmittelbare Gefahr im Verzug ist.

Amtsgericht Meppen, AZ: 8 C 92/03

Das Amtsgericht Aachen urteilte in einem Fall, bei dem eine Mietwohnung mit Khaprakäfern, befallen war. Diese Käfer zählen zu den Speckkäfern und die abfallenden Haare der Käferlarven können allergische Reaktionen hervorrufen. In diesem Fall hatte der Eigentümer noch vor Einzug der Mieter die Wohnung mit dem falschen Ungezieferbekämpfungsmittel behandelt. In der Produktinformation des in hohen Mengen verwendeten Mittels gegen Holzwürmer, stand ausdrücklich, dass es gesundheitliche Schäden auslösen kann und deshalb nicht in geschlossenen Wohnräumen verwendet werden darf. Vor Gericht sagten Zeugen aus, dass der Aufenthalt in der Wohnung tatsächlich unerträglich war. Zum einen spielte hierbei der massive Käferbefall eine Rolle, zum anderen der fürchterliche Gestank, der durch das Schädlingsbekämpfungsmittel hervorgerufen wurde. Weiterhin bekamen die Gäste der Mieter regelmäßig Hustenreiz beim Aufenthalt in der befallenen Wohnung. Das Gericht verurteilte den Vermieter zu Schadensersatz, wobei die Mieter zusätzlich die Mietzahlungen aussetzen durften.

Amtsgericht Aachen, AZ: 80 C 569/97

Wenn einige wenige Ameisen durch die Wohnung wandern, dann stellt dies kein Mangel der Mietsache dar. Der Mieter hat also kein Minderungsrecht.

Amtgericht Köln, AZ: 213 C 548/97, aus ZMR 1999, S. 262

Ein paar Silberfische in der Mietwohnung stellen keinen Mangel an der Mietsache dar, denn das Vorhandensein von Insekten kann nicht gänzlich unterbunden werden

Landgericht Lüneburg, AZ: 4 S 394/97, aus WM 1998, S. 570

Urteile zur Thema Tauben / Taubenzecken

 

Die Rechtsprechung für taubengeplagte Mieter fällt sehr unterschiedlich aus. Je nach Ausmaß der Beeinträchtigung lässt sich eine Mietminderung zwischen 5 und 35 Prozent durchsetzen:  Eine fünfprozentige Kürzung, weil die Loggia mit Taubendreck verschmutzt war.

Amtsgericht München, AZ: 412 C 32850/08

Mietern, die beim Weg ins Haus regelmäßig in die Exkremente von Tauben traten, und vor deren Wohn- und Schlafzimmerfenster haufenweise Taubenkot lag, wurden zehn Prozent Kürzung zugebilligt

Amtgericht München, AZ: 5 C 857/04

Der Mieter kann die Miete um 10 Prozent mindern. Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, geeignete technische Vorrichtungen am Haus anzubringen, so dass Verunreinigungen und Verschmutzungen durch Vogelkot und Vogeldreck verhindert werden.

Amtsgericht Altenburg, AZ: 5 C 857/04

Noch mehr durften Mieter ihre monatlichen Zahlungen mindern, vor deren Räumen eine Taubenbrut großgezogen wurde. Weil die Vögel auf den Fenstersimsen von Wohn- und Schlafzimmer nisteten, durfte die Miete um 30 Prozent gekürzt werden. Der Gebrauchswert der Wohnung sei wegen Verschmutzung, Geruchsbelästigung, Lärm und Gesundheitsgefährdung erheblich eingeschränkt, befanden die Richter.

Amtsgericht Pforzheim, AZ: 2 C 160/98

Eine Eigentümerin hatte in Höhe des Dachs ein schwarzes Netz zur Taubenabwehr über den kompletten Hof gespannt und so auch die offene, unbebaute Hofrückseite taubendicht verschlossen. Ein Mieter im fünften Stock des Hauses wollte allerdings nicht mit dem Gefühl leben, in einem Fußballtor zu sitzen. Die Richter wiesen die Klage ab. Die Montage eines Netzes zur Taubenabwehr stelle keinen Mangel einer Mietwohnung dar.

Amtsgericht Berlin-Schöneberg, AZ: 16b C 180/07

Eine 35%ige Mietminderung und 3.000 Mark Schmerzengeld wurde Mietern zugesprochen, die in ihrer Wohnung einer wahren Taubenplage ausgesetzt waren, und deren Vermieter nichts zur Verhinderung bzw. Abwehr der Tauben unternahm, obwohl er von der Taubenallergie der Mieter wusste.

Landgericht Freiburg, AZ: 3 S 386/96

Beseitigung von Taubenzecken

 

Bei Befall einiger Wohnungen mit Taubenzecken ist der Vermieter verpflichtet, das gesamte Haus von den Taubenzecken zu befreien und kann sich nicht darauf berufen, dass diese Maßnahme wirtschaftlich nicht zumutbar sei.

AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 12 C 239 / 93 -

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Giftstoffe nach Schädlingsbekämpfung sind ein Kündigungsgrund

Eine Familie entdeckte in ihrer Mietwohnung Schaben. Die von den Mietern alarmierte Vermieterin veranlasste den Hausmeister, mit einer giftigen, für Wohnräume nicht zugelassenen Chemikalie gegen die Schädlinge vorzugehen. Insgesamt kam das Mittel in der Wohnung neun Mal zum Einsatz. Die Folge: tagelange Atembeschwerden, Übelkeit und Herzbeklemmungen bei den Mietern. Erst als diese nach längerer Zeit mit Nachbarn darüber sprachen, die an den gleichen Symptomen litten, wurde ihnen die Ursache der Misere klar. Das Gericht verurteilte die Vermieterin zur Zahlung von Schmerzensgeld, da das Vorgehen als Körperverletzung einzustufen sei, da das aggressive Schädlingsbekämpfungsmittel in den Wohnräumen nicht hätte eingesetzt werden dürfen. Die Vermieterin habe (entgegen dem behördlichen Verbot) den Hausmeister angewiesen, dieses Mittel anzuwenden und der Familie nicht einmal gesagt, dass sie Polster und Gardinen sofort reinigen müssten, was möglicherweise die Symptome hätte lindern können.

Amtsgericht Köln, AZ: 207 C 609/93

Ein Mieter kann seine Wohnung fristlos kündigen, wenn sie nach einer Schädlingsbekämpfung mit Giftstoffen kontaminiert ist. Eine Mieterin hatte in ihrer Wohnung Kugelkäfer entdeckt. Sie forderte den Vermieter auf, die Schädlinge zu beseitigen. Die daraufhin durch den Schädlingsbekämpfer verwendeten Insektizide durften laut Herstellerangaben aber gar nicht in Wohn- und Schlafräumen eingesetzt werden, weil sie äußerst giftig waren und zu Schädigungen des Nervensystems führen könnten. Die Mieterin hielt es nur noch wenige Tage in den Räumen aus, weil es stark nach Chemikalien roch und sie Haarausfall und starke Kopfschmerzen bekam. Sie kündigte den Mietvertrag fristlos und zog aus. Das Gericht entschied zugunsten der Mieterin. Der Aufenthalt in der insektizidbelasteten Wohnung sei gesundheitsgefährdend und ihr nicht zumutbar gewesen. Die Tatsache, dass der Kammerjäger und nicht der Vermieter daran schuld war, spielte für das Kündigungsrecht der Mieterin keine Rolle.

Amtsgericht Trier, AZ: 6 C 549/00

Kauf und Verkauf von Immobilien mit Schädlingen

Der Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie kann nur dann für Mängel haftbar gemacht werden, wenn ihm der Käufer das arglistige Verschweigen dieser Schäden nachweisen kann. Allerdings: Ein Gewährleistungs-Ausschluss muss im Immobilien-Kaufvertrag vereinbart werden, sonst haftet der Verkäufer auch ohne Arglist. So musste der Verkäufer eines Altbaus nicht für einen Schädlingsbefall im Dachstuhl (Holzwurm) aufkommen, nachdem ihm der Käufer unterstellt hatte, von einem Befall gewusst zu haben, da Spuren von einem Versuch der Schädlingsbekämpfung gefunden wurden. Das Gericht glaubte dem Verkäufer, der argumentierte, die Spuren könnten auch von einem Mieter stammen.

Landgericht Coburg, AZ: 22 O 509/03

Ein Käufer wollte seinen Wohnungskauf rückgängig machen, weil Dachstuhl und Wohnräume massiv mit Taubenzecken befallen waren. Noch vor dem Kauf berichtete der Verkäufer den Käufern, dass bis vor kurzem im Dach verwilderte Tauben lebten und es zu einem Schädlingsbefall in der Wohnung gekommen war. Doch der Taubenkot sei entfernt und der Dachboden so verschlossen worden, dass Vögel nicht mehr eindringen könnten. Der Verkäufer empfahl den Käufern dennoch, beim Renovieren eine Schädlingsbekämpfung vorzunehmen. Doch selbst der Kammerjäger konnte nichts ausrichten: die hartnäckigen Schädlinge ließen sich nicht vertreiben. Die Käufer verklagten den Verkäufer daraufhin und forderten ihr Geld zurück. Der Verkäufer habe arglistig verschwiegen, dass die Wohnung durch einen erheblichen Taubenzeckenbefall regelrecht verseucht sei. Das Gericht entschied, die Käufer hätten keine arglistige Täuschung nachweisen können. Der Verkäufer habe auch nicht behauptet, das Ungezieferproblem sei mit der Sanierung des Dachstuhls endgültig beseitigt. Er habe vielmehr zu einer Schädlingsbekämpfung geraten. Es gebe zudem keine Anzeichen dafür, dass der Verkäufer mehr über das tatsächliche Ausmaß des Taubenzeckenbefalls und die großen Beseitigungs-Schwierigkeiten wusste, als er den Käufern mitteilte.

Oberlandesgericht Karlsruhe, AZ: 17 U 183/02



MIB, Schädlingsbekämpfung, Kammerjäger, Bettwanzen